非必要,不买房!2022西安楼市“潜伏”着的风险,不容小觑

2022-6-12 21:34| 发布者: admin| 查看: 327| 评论: 0

非必要,不买房!2022西安楼市“潜伏”着的竞风险,不容小觑!

在西安,摇号盘大量弃选“易道郡玫瑰公馆二期”算是首例。


打着“低总价上车高新”的“口号”也没能留住购房者,204套房源只卖出70套,去化率不足35%。


另一个是偏僻的浐灞万科雁鸣湖项目,160套170㎡四室改善户型,去化率竟达到了100%。



不论是前者的“易道郡玫瑰公馆”的弃选或者“万科雁鸣湖”100%去化,都没什么大惊小怪的!(次条商广,帮点)


两个都需要在购房需求上作“阉割”的项目,能坚定买的都是真爱粉。


一个项目能满足购房者的需求就是好项目!当然,这句话可能只对刚需们适用。


其实对于2022年西安买房,真正值得警惕的是潜伏、伪装的购房风险!总结一下有如下几点:


1停工烂尾风险!






“停工烂尾”是悬在所有购房者头上的一把刀!


在进入2022年后西安购房者的维权呼声此起彼伏,不绝于耳;比如德杰状元府、奥园和悦府、奥园誉府、卓越府、世茂璀璨倾城、海亮德文郡芳华、当代境……这种塌方式的“爆雷”是前所未有的,但处理的结果却都极其相似。



疫情成了停工最好的挡箭牌,监管资金账户正常、承诺XX时间复工,保证按时、保质、保量交房!


这些话开发商不知道会不会信,但购房者却明显不信,只是无可奈何,到处写檄文讨伐,但看完了骂一通也就完了。


相信作为主管的住建部门是矛盾的,一头是勒紧裤腰带的财神爷,另一头是愤怒不平的购房者;只能一边督促求复工,一边安抚化解矛盾,除此之外能做得十分有限!


不得不说,西安房企正在经历着一场“信誉”危机,这还不包括像中铁建西派国樾、启迪大院这种普遍的“降标”行为。
2增长风险






买房投资风险从2021年开始至今就一直存在,而且这种风险还在进一步增加,可以说整个楼市的投资都变得异常谨慎。


这种变化反应到市场上就是推售楼盘的“两极分化”,只有极少数的楼盘还保持着“超高热度”,比如中铁建翡翠国际、天地源丹轩坊、云水天境……


这不得不归功于2021年的高压调控,让市场上大部分的楼盘都失去了投资优势,也让很大一部分人持币观望。
随着一波又一波的疫情影响,对经济的影响显而易见,从“迅速扩张”到“求稳守成”,增速明显放缓。



西安2020年GDP破万亿(1020.39亿元)比上年同比增长5.2%;2021年GDP实现4.1%增长,达到10688亿元。


房地产领域开发投资从2020年的增长6.5%到2021年的下降7.0%;商品房销售面积2020年为2559.79万平方米,下降3.0%;到了2021年数据为1856.73万平方米,爆跌27%。(数据来源:西安市统计局)



为什么要用“爆跌”这个词呢?我们找来了2016年西安房价腾飞前的官方数据,当年的商品房销售面积为1877.78万平方米。


当然,销售面积货值早已翻了好几倍?大家的工资如果能追上房价那才是真的“见鬼”了!


西安楼市横盘现象已经非常明显,投资也只有超级“倒挂盘”可选!


而对于投资买房,随时有可能会被拿捏的二手房及房地产税等政策“后手”,都会导致投资失利!


何况,市场有价无市的现象也在日益突出……
3区域风险






区域风险新区、老区都会存在,但不论是从人口、配套、商业上来说老区都会稳很多,但是适合的产品却比较稀缺,热点的像曲江板块又没有什么土地可开发;不火热的区域又没有什么增值预期……



于是大部分人把目光投向了新区,但西安的新区又比较奇特,没有形成明显的价格阶梯,处于“乱套”中;高新三期CID、软件新城、沣东、沣西、港务、高铁新城这些区域,规划、落地情况相对好点的价格贵到引领全西安。


至于贵的原因,其实也很简单!地价+溢价,贵得理直气壮,用土地撬动板块是城市发展的一贯逻辑;尽管一些新区吹得硬邦邦',也成了楼盘项目最好的伪装;但未来城市人口趋势将是制约二手房发展的关键,如果去新区买房投资谁来接盘?
当然,观点兼听则明,见仁见智!


在笔者的角度,抓现有配套永远不会有错;2022年有必要提醒大家:非必要,不买房!


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