回暖反弹？主城房价近1.9万/㎡，环比上涨4.74%

从整个市场来看，4月楼市，并没有出现期待中的“迅速”升温！

一方面，虽然开盘和加推的楼盘数量不及3月，但整体去化率58%，比3月上升了6%；另一方面，市场信心不足，楼市的增量需求呈现两极分化。

实际上，3、4月份的成交量明显上涨，和年初“供应短缺”导致的购房需求后延有着较强关联性。在这一波需求集中释放后，增量出现了分化加剧。

而部分热点板块和楼盘的虹吸，则让市场分化更加明显！这就是马太效应，强者恒强。

未来，这一趋势或仍将延续。

据统计，4月市场有所回温，超过80％的项目均需摇号开盘，其中有2盘是“万人摇”。

| 开盘+去化：4月开盘项目共17个，推出房源共2953套，环比下降17.7％，同比下降66.6％；新开盘成交房源量1712套，环比下降8.5％，同比下降79.0％。

整体开盘去化率58％，较3月上升6个百分点，低于去年同期34%。

| 登记情况+中签率：4月共12个楼盘在线上进行了登记，推售房源共2353套，环比下降20.6％：共69630个家庭登记，环比上升527.7％；核验通过57272个家庭，环比上升624.8％；综合中签率4％，环比下降89.2％。

这其中需要特别注意的是，华润置地未来城市意向登记46748个家庭+中国铁建万科翡翠国际意向登记18836个家庭，4月登记比为24：3，所以和3月相比，有了大幅上升。

事实上，板块热度和内卷程度正相关。内卷竞争激烈的板块，意味着市场供应量更大、竞争更充分，购房者选择余地更多。

从区域来看，集中放量的是高新，港务区暂时熄火；西咸泾河新城供应激增，成交端相对疲软：

| 在供应端：高新4月为供应主力，占比高达33.2％，热点区域港务区暂时熄火，其次西咸泾河新城迎来集中放量；

| 在成交端：成交热点区域为高新、港务及浐灞，西咸外围区域市场热度持续疲软；

| 在价格端：高新以成交均价约23769元/㎡稳居榜首，环比3月小幅上扬，港务区成交均价已抬升至约15886元/㎡。

这里需要强调一点的是成交户型方面，4月刚改产品130-143㎡成交占比最高，总价段逐步上移，主城置业门槛全面提高：

其一、刚改产品占据市场主力，130-143㎡刚改占比高达24％；

其二、刚改成交总价段集中在180-220万元之间，总占比20％，改善成交总价段在250-400万之间，占比28％。

西咸新区4月供应小幅放量，市场持续低迷，成交“量价双降”；多个项目依靠低价促去化但效果甚微：

| 在供应端：4月商品住宅供应26.4万㎡，环比上涨25％，同比上涨7％，供应持续激增，迎来集中放量；

| 在成交端：商品住宅成交5.1万㎡，环比下降28％，同比下降87％，市场持续遇冷，处于楼市低谷期，成交量低位运行；

| 在成交价格：商品住宅成交均价约15736元/㎡，环比下降4％，部分项目启用价格促销，均价小幅下降。

除此之外，4月二手房方面成交有3个特征：1、持续回暖；2、贷款利率下降；3、价格小幅上涨：

4月西安二手房成交29.51万㎡，环比上涨0.5％，同比下降53.1％；成交均价16153元/㎡，环比上涨1.8％，同比上涨2.9％。主力成交区域集中在浐灞、曲江、城西。

整体来看，4月西安楼市表现略为冷清，“银四”表现逊色，供应量持续紧缺，成交热度微降；主城区供应小幅放量，市场热度一般，成交热度微降，价格保持稳步增长：

| 在供应端：商品住宅供应105.8万㎡，环比上涨34％，同比下降10.2％，住宅项目加快供应节奏，但还是难以缓解供求矛盾；

| 在成交端：商品住宅成交83.5万㎡，环比下降28.6％，同比下降47％，受供应低位影响，成交同环比“双跌”；

| 在成交价格：商品住宅成交均价约15691元/㎡，环比下降2.3％，同比上涨4.3％。外围区域促销房价下跌，拉低整体均价；主城成交价格在改善项目不断入市的影响下，在18795元/㎡左右，同比上涨15.09%，环比上涨4.74%。

小结一下：

就当前来看，西安新盘推售意愿不强，市场真正回暖还是需要时间，尤其是西安楼市目前已经到了泡沫挤出，价格逐渐夯实的阶段。

随着一手房价格的逐步抬升，二手房会有一定的起起落落。但总的看，最终夯实的价格应该在虚高的二手房价和目前的一手房价之间的一个价格。

接下来高价地入市后的定价，其实就能说明问题。定高了可能卖不动，定低了房企要亏。

而事实上，这一定是个市场适应的过程！最终定下的价格也就是市场能够接受的价格。

具体建议：

1、自住的，尽量选自己喜欢的房子买。同时差价特别大的、性价比特别高的楼盘也要参与，买到了可以考虑今后置换。

2、那些既考虑投资又考虑自住的。你自住的，就按自住的要求选房。真要带点投资功能的，尽量选保值的楼盘，品质太差的哪怕差价大！也不要考虑。

3、高价地入市后的楼盘，我们可以先观察，再决定下一步怎么做，留点子弹在手上不是坏事。

据统计，5月老盘加推以及纯新盘待售的至少有32盘等待入市，看点十足。随着土地、房地产“新政”，新房供应端和土地端同步发力，市场热度将同步提升，需要置业的购房者可以关注起来了！