鸽了24年的豪宅变成村，宝中四大“捂盘天王”今年有望入市？

前段时间，有网友曝光了位于宝中的新盘都市名荟二期的户型图，时隔两年多这个楼盘终于有了一点动静。

也就是说，作为宝中捂盘“四巨头”之一的都市名荟二期今年有望入市了？！

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都市名荟二期，

是真来了还是“狼来了”

从2020年下半年至今，宝中一直没有新盘入市，开发商都极其傲娇，动不动就捂盘。

片区四大“捂盘天王”——泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市名荟二期、盛意家园，隔段时间就会风传即将入市，结果最后都是被证实只是“狼来了”。前段时间就连去年新拍的限价8.55万地块都被传言要自持。

而这一次都市名荟二期户型图的曝光，可能也预示着该盘离开盘不远了。

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都市茗荟花园位于宝安中心和新安站之间（距离两站都在500米左右），项目分为两期开发。一期2020年4月曾被投诉“捂盘不售”，随后6月份开盘推出69套199-240平大户型房源，均价10.9万/平，全部售罄。（一期还剩余233套未售，据传开发商准备用来做酒店，不打算入市了。）

二期紧挨着泰华梧桐聚落，一共有5栋，合计732户，其中套内面积小于90平的有549户，占比75%。

都市名荟家园实景图

项目正在施工，根据工程概况，原定施工时间为2017年3月10日-2021年5月10日。但在另一侧，贴了一则温馨提示，施工时间已改为2017年3月10日-2023年1月15日。

现在项目已经建到30多层了，有消息称二期今年下半年会入市，吹风价和一期的10.9万/平差不多，但是一期都是大户型，二期价格可能会更高一些。

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宝中两大高龄“鸽王”，

泰华梧桐聚落开发商要自持了？

宝中年龄最“长”的两大“鸽王”非泰华两个难兄难弟莫属——泰华梧桐聚落和泰华梧桐林居。这两个项目拿地至今都二十多年过去了，却还是迟迟不肯入市。

泰华梧桐聚落据传开发商将自持

泰华梧桐聚落可以说是宝中最高龄的鸽王了。

项目位于片区两大标杆楼盘——壹方玖誉和熙龙湾之间，是片区比较中心的位置，目前已是现房。

自1998年取得了《建设用地规划许可证》，已经过去24年了，项目早已现房落成，但是入市依然没个准信。

泰华梧桐聚落规划3栋多层商业，5栋高层住宅，总住宅户数362户，其中小于套内面积90平的占了332户，为总量的91.7%。

除了旁边的天健时尚空间，周边二手楼盘差不多都是大户为主，泰华梧桐聚落的小户型产品一旦入市想必会很抢手。

从现场的公示牌显示，项目建设周期是2018年2月1日至2020年1月31日。而在另一侧，有一则简短的温馨提示，项目施工时间为2019年4月30日至2021年8月30日，具体工程事项未做说明，但施工单位为同一家。

楼盘附近有中介透露，项目已基本确定暂时不卖，开发商打算自持。距离项目一街之隔的壹方玖誉，目前二手房报价在20万/平左右。

据悉，目前泰华梧桐聚落的办公产品已经开始出租，面积约229-6000平，并且更名为“梧桐村”，在项目外墙上可以看到招租条幅。

之前就有人吐槽泰华梧桐聚落的外立面显得很潦草廉价，像是富士康的宿舍或者招待所，对不起宝中这样的好位置。没想到这下倒好，直接改名叫“梧桐村”了。

网上有人爆料说住宅部分已经租完了，但是项目目前还没到交付的时候，这到底是怎么操作的，也让人倍感诧异。

泰华梧桐林居拿地到现在17年过去了

泰华在宝中的另外一个项目——泰华梧桐林居，曾用名泰华海逸世家，也是鼎鼎大名的捂盘王，开发商于2003年拿地，2020年才正式动工，批地至今已经快20年了。

从拿地到现在，宝中房价从4000到现在的10万+，此盘到现在还没入市，在各大房产网站上挂了10多年的“开盘时间待定“。

据公示牌显示，项目建设周期是2020年3月1日至2024年12月30日。目前项目已经出地面2-3层，工人在施工中，今年能入市的概率不大。

据了解，泰华梧桐林居将是宝中最后一个大型社区，建设面积43万平，包含住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等；其中住宅建面38.8万平，共由23栋高层连体住宅组成，规划总户数4482套，体量之大在深圳实属罕见！

网传效果图

套内面积小于90平的约3538套，占总数比例78.94%。网传户型有：107㎡两房一卫、172㎡四房两卫，整体偏改善，不过使用率偏低。

泰华梧桐林居与鸿荣源西岸观邸为邻，对面是之前被爆抢的海纳公馆，西岸观邸二手房指导价10.08万/平，业主报价16-18万/平。

而梧桐林居吹风价10万+/平，总价在1100万-2000万以上，与宝中其他盘差不多，存在较大限价红利。

刚需定位+宝中地段+限价，注定这个盘将会备受关注。只不过到底什么时候能入市，还未有定论。

盛意家园拍卖无望，入市遥遥无期

盛意家园，宝中另一个十分神奇的捂盘大师。项目距离宝安中学地铁站约500米，背靠着富通好旺角，对面就是翻身片区。相比前面三个盘位置没那么中心，整体社区面貌远远比不上宝中。

盛意家园2010年拿地，2020年现房落成，但是现在12年过去了，还没有开盘迹象。

去年8月初，盛意家园因为整栋打包，以8.8亿起拍的事情闹得满城风雨，最后被迫中止，后面开发商解释说“拍卖为不实消息，将依法公开销售。”

项目占地面积仅3100平，规划1栋2个单元高层住宅，28层，户型面积段47-154平，共220户。虽然体量小，但它的户型很适合刚需，是宝中几个楼盘中户型最小的上车盘。

据传之所以迟迟不开盘，是因为盛意家园限价8.5万/平，而周边二手房普遍10万+，开发商心有不甘。

整体来说，宝中这四个盘位置都很不错，只不过拖延太久，产权年限大幅缩短，打新人也要理性看待。

3

延迟开盘有风险，

捂盘需谨慎

开发商通过“自持”、“封盘转租”等延迟开盘的做法，在深圳新房市场并不新奇。不排除有开发商博弈限价，追求利润最大化，用时间换利润的可能，但也有部分楼盘受客观因素影响成无奈之举。

还记得被称为“龙华万年妖盘”的润达圆庭吗，当初与周边的中航天逸、水榭春天5期、汇龙湾等项目几乎同期开工建设，但周边楼盘早已入市，仅剩该楼盘迟迟未能入市。

2016年沉寂了数年的润达圆庭终于有了动静——未能售出的1500多套房源全部入市招租，转为长租社区。

而同样在2016年入市的另一个龙华的“捂盘王”潜龙曼海宁，却因推迟几年入市升值22亿。

2009年，潜龙曼海宁一期开盘起价1.8万/平，而后每年挤牙膏式推盘，每次单价涨1万。后来一直卖不完，开发商直接封盘转为租赁，直到2016年又重新推出2000套房源，开盘价已为5.5万/平，根据入市面积测算，数年间，开发商已升值22亿！

是静待时日一夜飞升还是拖拖拉拉自此一蹶不振，这不仅关乎实力还关乎运气。