新信号？新盘低于限价1000元/㎡+，突然冒出大量中小户型

近期，新盘中有两个信息值得关注：

1、户型面积小，70㎡、85㎡，100-110㎡；
2、预期价格低于限价水平1000-2000元/㎡。

释放的信号很明显：

1、户型面积收缩态势显现；
2、价格面向现实适度调低。

这说明，楼市发生了新的变化，对于楼市的影响正在来！

进入2022年，新盘的户型面积段正在发生“风向性”变化！

我们来看几个新盘的户型面积：
1、远洋未央华府：首期地块户型面积约75㎡、80㎡、126㎡和143㎡；
2、保利锦上：首期地块户型面积约90㎡、105㎡、128㎡、143㎡；
3、龙湖青云阙：首期地块户型面积约110㎡、130㎡；
4、碧桂园高新云墅：二期户型面积约120㎡、143㎡；
5、龙湖学堂府：户型面积约105㎡-131㎡、143㎡。
6、高新金茂悦园：户型面积约97㎡、119㎡、143㎡。

这6个盘的毛坯房的限价约1.5-2.6万/㎡，按照之前的考虑和做法，一般应该是往大平层方向去做产品定位，而且这些开发商也都有这个能力。

但是，现在没有。从面积段看，最小的面积在约75-97㎡，中等在110-128㎡，大一点在143㎡。

其实，在这些新盘之外，目前推出房源的项目中，户型面积也已中小面积段为主：

华润紫云府：户型面积约106㎡、115㎡、127㎡、138㎡，取得“千人摇”；
启迪·大院儿：户型面积约117㎡、121㎡、123㎡。
绿城复地柳岸晓风：户型面积约100㎡、108-112㎡、128-132㎡。
旭辉国宸府：户型面积约116㎡、134㎡。
……

可以明显的看出，开发商顺应市场主流置业的考虑明显，毕竟现在刚需首置、首改是置业主力。

这对于开发商来说，占据了市场制高点，进退有据；对于主流买房人来说，可挑选的地段、楼盘和房源更多了。

在房价方面，目前部分新盘已明确释放信息：成交价低于限价。

目前已知的信息是：

龙湖学樘府以1.62万/㎡的均价面市，低于拿地时的限价1.7万/㎡+；

远洋未央华府价格将在1.4万/㎡左右起，可能低于之前释放的1.65万/㎡上下的价格预期；

万科东望刚亮相时释放的价格信息是在1.8-1.9万/㎡，甚至是2万/㎡，目前说是将在1.7万/㎡左右起。

保利锦上·璟悦首期的价格在1.47-1.54万/㎡，建筑层高在16-22层，比起之前的总高33层的楼盘来说，价格有一定优势。

虽然万科、远洋两盘实际价格有待开盘时才能有准确信息，但是目前释放的价格信息低于预期，说明开发商面对市场态势，更加理性审视房价。

这背后的逻辑不外乎两方面：

一是房价不稳，定价高了之后，销售压力大。

国家统计局发布的4月份70个大中城市房价指数显示，西安的二手房月度价格涨幅再度下跌。

事实上，在与多个二手房中介从业人员交流时，他们也反映现在二手房的实际成交价格在下跌。

二手房价格不稳甚至下跌，对新房的影响也显而易见：二手房成交量上升、新房成交量下滑。

目前西安新房的去化周期已回升至7个月。虽然属于正常情况，但是跟之前去化周期3、4个月相比，市场上新房的存量在增加，去化周期在进一步拉长。

这在之前我们已指出。

二是意向把项目打造为“流量盘”，加快资金回笼。

如果面积大、价格高，即便是现在利率下调，首付和总价不低的情况下，主流置业压力依然很大。

而面积压小，同时价格预期调低，有助于双赢：在竞争中容易处于优胜地位，同时资金回笼快；买房人压力减轻，也更好选择。

对大家都有好处。

部分新盘的户型面积不最求大，价格预期适度下调，对市场有什么影响呢？

一是对买房人有利，特别是希望买中小户型的人。资金不多，又想买个房的，现在选择余地更大，不像之前基本没得选。

二是对房价压制有利。不仅是对新盘、新房，对二手房也是有间接影响，虽然不至于说房价实质性下跌，但对维持动态平衡也是有积极意义。

在这种情况下，对开发商做产品和买房选择来说，必然将面对同一个原则：

同等面积看功能、同等价格看面积。

这不仅是开发商要取得竞争的胜势要要考虑的，也是买房抉择更要看重的。