靠卖未完成开发的别墅项目艰难扭亏 阳光股份持续盈利能力待解

每经记者 舒曼曼 实习记者 李诗琪 每经编辑 宋思艰

3月17日，阳光股份（000608，SZ）发布2017年年报，同比大幅扭亏。2017年，公司营收5.34亿元，同比降16%；归属上市公司股东净利润1.52亿元，较2016年亏损4.68亿元同比增长132.54%。《每日经济新闻》记者发现，其出售子公司北京瑞腾阳光及天津杨柳青项目公司股权获得投资收益达4.84亿元，成为扭亏转盈的重要因素。

尽管阳光股份通过抛售资产实现扭亏转盈，但纵观阳光股份近年来的经营情况和财务表现，在每年超过2亿的财务费用压力下，其地产开发销售毛利率已降至13.31%，持续盈利还是个未知数。对于阳光股份未来的计划，《每日经济新闻》记者致电阳光股份董秘办公开电话，但截至发稿尚未得到回应。

两卖股权扭亏为盈



当前阳光股份的主营业务主要集中在投资性房地产出租、资产管理、存量住宅以及商住等开发库存销售四个方面。然而，就目前公司的经营状况以及财务状况来看，阳光股份的转型明显不甚顺利。

阳光股份2017年大幅扭转2016年的亏损态势，实现盈利。实际上，这已经是阳光股份近年来第二次实现扭亏转盈，而采取的挽救策略也如出一辙。

《每日经济新闻》记者查询相关公告了解到，2014年，由于相关地产项目的拖累等原因，阳光股份归属于母公司股东的净利润为亏损5.85亿元，出现2008年上市以来首亏。基于这种情况，2015年公司便开启了转让股权挽救业绩的步伐。2015年，阳光股份累计转让了北京朝阳路商业45%股权、北京瑞港100%股权，剥离天津辛庄项目51%股权并将上海银河宾馆裙楼收购股比从90%降至50%。

经历此番运作，阳光股份终于在2015年实现了2018万元的盈利。但好景不长，2016年，由于开发产品销售结转成本增加、相关项目退出以及上年同期无重大资产处置收益，公司又一次巨亏4.7亿元。

对此，阳光股份再度选择了卖股权的挽救手段。公告显示，2017年公司转让了持有的杨柳青项目及北京瑞腾的100%股权，累计获得投资收益4.84亿元。

从2015年开始，阳光股份启动向轻资产模式的转型，引入麦肯锡制定了业务体系，确立未来业务将主要聚焦在对京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出上。

也正是从2015年，其债务结构开始面临压力，财务成本居高不下。2015年其融资规模达到44.3亿元，2016年达到45.1亿元，2017年在出售资产偿债后，融资规模降至24.5亿元。但其财务费用在2015年上升至3亿元，此后一直保持在逾2亿元的规模，而其2015年以来营业收入也徘徊在6亿左右。

与此同时，阳光股份开发产品销售业务的毛利率也呈现逐年下降趋势，2017年已经降至13.31%。

新业务转型仍无时间表



值得一提的是，去年阳光股份通过出售天津杨柳青项目获得投资收益约3亿元，此笔交易在增加公司利润、补充公司现金及降低公司负债同时，也结束了阳光股份对住宅类项目的开发。

以商业地产为主要业务的阳光股份，在住宅业务上曾摇摆不定。

2011年，阳光股份曾集中出售了进行住宅项目开发的子公司给首创置业，发力商业地产，但2012年阳光股份又收购天津杨柳青项目，重新涉足住宅业务。不过，项目一期竣工后销售不达预期，该项目2014年计提减值4.1亿元，直到2016年天津房地产市场回暖，天津杨柳青项目一期销售才有所好转，全年签约金额约4亿元，回款金额2.7亿元，但该项目毛利率只有5.1%。

杨柳青项目主要资产为已完成开发的待售物业及未开发的土地。阳光股份在公告中也分析称，公司在传统住宅开发领域，与行业龙头差距较大，短期内不具备塑造此方面竞争力的基础条件。

阳光股份在转让项目的评估说明中表示，杨柳青项目区域内同类型楼盘主要以去库存销售为主，而一期开发的鹭岭项目销售价格明显低于其他楼盘。洋房销售均价10000元/平方米，联排别墅均价16000元/平方米，与杨柳青核心区域市场分化明显。记者查询发现，周边房价明显高于该项目，以该商圈御河墅项目为例，多层均价为16000元～22000元/平方米，联排别墅均价25000元/平方米左右。

记者注意到，阳光股份在年报中指出，轻资产管理业务还面临管理半径较大的问题，且投资性房地产主要位于京沪蓉，项目数量及体量均较小，并不具备规模优势。主营业务没有规模优势，轻资产管理业务无法聚焦，如何实现持续发展将是阳光股份思考的头号难题。

在2017年5月的一次投资者交流会中，阳光股份在回答投资者关于发力做什么新业务、是否有具体计划的问题时表示，公司会持续关注并研究与地产行业相关的新业务机会，但暂无明确的时间表。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤对《每日经济新闻》记者表示，相对单纯依靠租金收入的模式而言，阳光股份对资产投资、改造、营运，并以合适的价格卖出去，存在不少利润空间。不良资产的项目获取一般需要大笔资金投入，获取足够的资金来源和快速提升资产价值也将给阳光股份带来挑战。