一盘大棋！淞湾未来城，为改变园区而来
2022.1.26日，苏州工业园区2022年第一批次局部地块控规（调整）公示文件，流露出三块地。其中有一块位于苏州东站附近的土地，给人以无数遐想，今天朴哥想围绕这块地展开写一写。01
苏州东站旁的土地控规调整
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这是苏州东站附近第一块公布出来的住宅用地。具体内容如下：
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小货车后面的这块地
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地块现状
02
淞湾未来城
虽然苏州东站并不大，但围绕苏州东站有个很大的概念正在酝酿。在园区官微和独墅湖科创区官微中，都分别提到了这个板块。
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园区官微讲的是吴淞湾科学城。
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从月亮湾的繁华，遥想苏州东站的未来
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而独墅湖科创区官微则说的是吴淞湾未来城。据朴哥了解，目前最新的名字叫淞湾未来城（没有吴字）。我也觉得淞湾未来城这个名字更合适些。毕竟，未来的包容性要大于科学的包容性！
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图片来自独墅湖科创区发布
为了搞清楚淞湾未来城（苏州东站及其周边）到底什么情况，我在2.13日那天去桑田岛附近兜了兜，拍了些照片。
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华为苏州研究院
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协鑫能源中心
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某家科创企业
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在建产业大厦
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桑田岛生物产业园西侧空地
虽然附近还有不少的空地，但依然能够感受到这里蓬勃发展的产业力量。华为研究院、协鑫能源中心、1-5期的生物医药产业园从东到西一直延伸到车坊吴淞江北岸（中海独墅云著的南边）。
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看看独墅湖的这些上市企业
已经成熟的头部企业，激流而上的潜力地标企业以及一幢幢在建的创业大楼，未来这里将会是苏州上市企业最密集的区域（当然现在也已经是了）。
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03
了不起的独墅湖科创区
1、省现代服务业高质量发展领军企业培育工程，第一批领军企业名单，苏州工业园区共7家优秀企业入围，其中独墅湖科创区占4家。
2、苏州市第二批生物医药产业潜力地标企业，科教创新区9家企业入选，占园区总数超过60%，占全市总数45%。
3、2021年，科教创新区全年新增创新型中小企业近800家，累计已超5000家。
4、规上工业总产值为508.47亿元（园区超6000亿元，规上工业企业是指主营业务收入在2000万元以上的工业企业，科技城这一数据为230亿元）。说明独墅湖科教创新区以高新技术企业而非工业制造业为主。
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上市企业占园区60%
5、区内拥有院士工作站、博士后科研工作和流动站38个，院士41人，国家重点人才工程计划142人，区级以上领军人才2359人。16.4万多名从业人员中大学及以上学历者占比达64%。
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人才占比非常惊人
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6、2021年底，独墅湖上市公司53家，总量及市值均高居苏州第一位，且遥遥领先。
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数据图片来自苏州经济Review
04
作为交通和产业枢纽的苏州东站
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苏州东站，目前规划为55.5公顷。
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站城产人高度融合
“站城产人”四个字，高度凝练了苏州东站的定位。站是苏州东站、城是指城市功能，产是指周边高科技产业，人是指周边工作、差旅、居住的人才。
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苏州东站过境的线路为通苏嘉甬铁路、如通苏湖城际铁路、苏淀沪城际铁路、苏锡常都市快线工程。
通苏嘉甬铁路是过境不设站，所以短期内对苏州东站没啥用（就看将来会不会增设站点）。
其他三条线路是三条城际线路：如通苏湖城际铁路、苏淀沪城际铁路、苏锡常都市快线工程。三条线路在苏州东站交汇，使东站成为园区重要的的十字枢纽。
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图片来自高楼迷
通过东站，往东连接上海（这是东站最重要的作用），往西连接无锡和常州，往北连接南通，往南连接湖州。苏州东站的功能主要是连接苏州的五个邻居，以城际客流为主，兼顾苏州内部市域（郊）客流，进而推进区域一体化。
因为苏州市区北面有苏州北站以及苏州站，往南有苏州南站，夹在中间的苏州东站更多的是辐射周边人群，所以，这里的铁路人流量不能期望过高。
在朴哥看来，苏州东站是一个产业中心大于交通中心的地方。来看看苏州东站附近（据说星塘街以东将来都是淞湾未来城）数量惊人的上市企业吧，是不是充满了希望？
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数据图片来自苏州经济Review
依托苏州东站建设淞湾未来城，提供商务、会议、商业、差旅、金融等功能，有利于将桑田岛附近分散的产业力量集中起来，有利于这些创新力量加强与上海乃至全球创新力量的连接，有利于苏州的产业转型升级。
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苏淀沪线连通苏州东站和虹桥机场
05
东站现状及周边土地规划
因为吴淞江未来城有大量的高科技产业，所以如果有住宅出售，住宅一定会很热门。
目前得到的消息是，苏州东站的住宅以公租房为主。比如这次调整的这块地，里面就写着住宅+宿舍。容积率从原来的上限2.2调整到2.5。再结合限高，密度可想而知。除了住宅，可能还会有一所九年制的学校。
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2、6号线交汇，核心圈内大量的商务用地，外围大量的生物医药、人工智能、芯片等企业。以东站为核心的淞湾未来城不容小觑。
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从规划来看，6号线将往甪直东延，15号线在苏州东站吴淞江对面设置站点，往甪直方向延展。
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6号线走向
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地铁2号线桑田岛站东边就是苏州东站
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东站周边土地情况
目前东站周边以空地为主，但前期的工作已经在推进。我们看到东站所在位置上已经被彩钢板简易围墙围了起来。
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中衡咨询在东站地块东南角的办公地点
苏州东站55.5公顷的土地上，各种建筑物形态的初步分布：住宅40.6万平方，其中可售26.2万平方，人才公寓14.4万方（可售）。办公约28.2万平方，商业（购物中心+酒店）约12万方，长租公寓约18.6万方。
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苏州东站及其周边土地
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东站区域鸟瞰图
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从这张图看东站西面也有部分住宅
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桑田岛地下大型停车场
在苏州东站的东边，除了未转让的住宅用地以外，还有个在建的大型地下停车场，据说停车场的上面会有住宅用地。至于上面怎么盖住宅，住宅和停车场施工如何衔接，不懂工程的我一头雾水。
苏州东站是淞湾未来城的核心。东站还处于规划阶段，所以规划信息后续变动的可能行非常大。但不管如何变化，在十四五期间，东站一定是园区最重要的工程之一。
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06
苏州东站的三条线路
这段内容主要介绍苏州东站三条线路的最新进展。
如通苏湖城际铁路
通苏湖城际铁路可行性研究启动会议已召开，今年年内要求完成可研工作。
如通苏湖城际铁路连接南通市、常熟市、苏州、湖州四个县市城市，对“长三角一体化”和苏州“市域一体化”发展具有重要意义。
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苏锡常都市快线工程
3.25日，政府官网发布了《苏锡常都市快线运营筹备五年行动方案》咨询服务项目招标公告，对苏锡常都市快线工程做了比较详细的说明：
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概况：苏锡常都市快线工程正线起于常州奔牛机场站，经苏南硕放机场站，至沪通铁路太仓站，包含正线工程、苏州北连接线、苏州园区联络线及太仓联络线相关工程。
正线工程：新建线路长度222.609km，均位于江苏省境内，共设站38座，含17座高架站和21座地下站；高架线104.066km，地下线118.543km，地下线占比约53.25%。
苏州北连接线工程：新建线路运营长度18.722km，均为高架线路；新建苏相合作区车站1座，另鸿山站与主线共站建设，苏州北站与如通苏湖共站建设，3座车站均为高架站。
苏州园区联络线工程：新建线路运营长度9.617km，高架段线路长6.667km，地下线长度约2.950km；新建苏州园区站地下站一座，起点与如通苏湖区间（苏州北站至苏州园区站）接轨，终点接轨正线区间（唯亭站至桑田岛站）。
太仓联络线（城区方向）工程：新建线路运营长度4.189km，均为高架线；新设十八港路站一座，起点与上海轨道交通市域线嘉闵线对接，终点板桥站与正线共站建设，2座车站均为高架站。
太仓联络线（太仓站方向）工程：新建线路运营长度3.830km，均为高架线；无新建车站；起点接轨至太仓联络线（城区方向）十八港路站，终点接轨至正线白云渡路站，2座车站均为高架站。
全线设两处车辆段，分别为太仓车辆段和奔牛车辆段。
苏淀沪城际铁路
苏州东站经淀山湖至上海城际铁路江苏段计划2023年开工。苏州经淀山湖（原计划淀山湖有个机场）至上海城际铁路（含上海市段）线路全长约40公里，其中江苏段全长约32公里，总投资约100亿元。目前，该项目预可初稿已完成。
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苏沪淀城际，图片来自苏州lou掌柜
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